103.02.25府都新字第10232407100號(核定事業計畫及權利變換計畫) 106.11.14府都新字第10632161402號(核定變更權利變換計畫)
壹、基地基本資料:
一、基地位置
本更新單元包含臺北市大同區圓環段一小段385地號等24筆土地，土地總面積為 994.00 ㎡。位於臺北市大同區承德路二段、承德路二段63巷與75巷所圍之完整街廓，且鄰近臺北市重大建設建成圓環。
二、更新單元範圍
本更新單元位於臺北市政府89年6月26日府都字第8904521800號函公告「大同區‧建成公園北側光能里更新地區」範圍內。本案更新單元範圍之土地為臺北市大安區圓環段一小段370、371-2、372-1、373、374、375、376、377、378、379、380、381、382、383、384、384-3、385、385-4、386、387、388-2、389-2、390、394-9地號等24筆土地，土地總面積為 994.00 ㎡，土地使用分區屬於第三種商業區及第四種住宅區。
本案座落於臺北市政府89年6月26日府都四字第8904521800號函公告「大同區‧建成公園北側光能里更新地區」範圍內，本更新單元為完整街廓，符合臺北市都市更新自治條例第14條及第12條第1款之規定。
三、實施者、規劃單位介紹
(一)實 施 者：樂揚建設股份有限公司
(二)規劃單位：林献瑞建築師事務所(上滕聯合建築師事務所)、
台北再開發規劃股份有限公司
四、案件申辦進度
(一) 98.8.11事業計畫暨權利變換計畫公聽會
(二) 99.1.13申請分配說明會
(三) 99.1.14~99.2.12申請分配
(四) 99.3.10公開抽籤
(五) 99.3.23事業計畫暨權利變換計畫報核
(六) 99.9.1~99.9.30公開展覽
(七) 99.9.28公辦公聽會
(八) 99.11.22幹事會
(九)100.4.25審議會
(十)100.6.20專案小組會議
(十一)100.10.21審議會
(十二)101.1.16審議會報告
(十三)103.2.25核定
(十四)105.6.24申請變更權利變換計畫
(十五)106.11.14核定變更權利變換計畫
(十六)107.1.25產權登記完成
貳、獎勵容積申請
一、法令依據 依據都市更新條例第44條、都市更新建築容積獎勵辦法、臺北市都市更新自治條例第19條等規定申請容積獎勵。
二、申請獎勵容積及項目
(一)都市計畫土地使用強度
使用分區
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面積(㎡)
|
建蔽率(％)
|
建築面積(㎡)
|
容積率
(％) |
法定容積(㎡)
|
第三種商業區
|
643.00
|
65%
|
417.95
|
560%
|
3,600.80
|
第四種住宅區
|
351.00
|
50%
|
175.50
|
300%
|
1,053.00
|
總計
|
994.00
|
59.70%
|
593.45
|
468.19%
|
4,653.80
|
(二)申請容積獎勵項目及額度
申請容積獎勵項目
|
獎勵面積（㎡）
|
基準容積比率(%)
|
△F1以原容積高於法定容積
|
-
|
-
|
△F2更新後分配之樓地板面積不及當地平均居住水準獎勵
|
-
|
-
|
△F3更新時程獎勵
|
232.69
|
5.00%
|
△F4考量地區環境狀況
|
||
△F4-1捐贈公益設施
|
-
|
-
|
△F4-2協助開闢毗鄰基地都市計畫公共設施所需成本經費
|
43.99
|
0.95%
|
△F4-3協助附近市有建築物進行整建及維護事業所需經費
|
-
|
-
|
△F4小計
|
43.99
|
0.95%
|
△F5更新單元規劃設計獎勵
|
-
|
-
|
△F5-1考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、座落方位相互調和之建築設計、無障礙環境、都市防災
|
321.35
|
6.91%
|
△F5-2設置開放空間廣場200㎡以上
|
-
|
-
|
△F5-3基地沿街面均留設2m以上供人行走之地面道路或騎樓
|
222.23
|
4.78%
|
△F5-4保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築
|
-
|
-
|
△F5-5-1更新事業計畫範圍至少包括一個以上完整街廓
|
124.67
|
2.68%
|
△F5-5-2更新事業計畫範圍面積（不包含公共設施面積）在3000㎡以上者
|
-
|
-
|
△F5-6建築基地及建築物採綠建築設計
|
279.23
|
6.00%
|
△F5小計
|
947.48
|
20.36%
|
△F6處理占有他人土地舊違章建築戶獎勵
|
206.86
|
4.44%
|
更新容積獎勵合計
|
1,431.02
|
30.75%
|
道路用地捐贈示意圖
人行步道檢討圖
參、建築規畫設計
一、建築物配置、量體、造型、色彩
(一) 建築物配置規劃興建地上18層、地下4層集合住宅乙棟，採RC結構設計。
一層配置圖
一層平面圖
二層平面圖
三至四層平面圖
五至十四層平面圖
十五層平面圖
十六層平面圖
十七層平面圖
十八層平面圖
立面圖1
立面圖2
(二) 量體
在原有基地條件限制下，將運用垂直與水平向度之量體規劃，把舊有不規則街廓轉化成符合人性化尺度之建築物。西向正面量體對稱，強調自然通風與遮陽效果。以地面四樓層空間作為建築基底，入口層大廳規劃接待空間，塑造歡迎之空間意象，在後院亦規劃休憩座椅與燈光設計，提供人們駐足休憩。
(三) 造型
符合多功能住宅建築之需求，本案以人性化尺度為設計思考之重點，每三至四樓層為一大單元，立面呈現水平狀韻律，來表現結構層次變化，亦可在視覺效果上，縮減巨大建築量體的存在感，提升與環境之協調感。
(四) 色彩
正立面四層樓之基座將使用天然石材鋪設，金黃色澤紋理分佈，5層以上之立面則鋪設白色調較淺色之磁磚。立面結構層次將運用木紋飾板點綴處理。入口門廳雨遮材料使用鋼構與木紋材質結合。夜間將搭配燈光設計呈現與環境和諧共存之獨特意象。
(五)建築物與環境模擬圖
二、人車動線設計原則
三、景觀植栽
四、防災與逃生避難計畫
肆、綠建築專章
本案為一地下4樓，地上18樓之集合住宅大樓，其綠建築規劃評估分別說明如下： 本案將申請綠建築銀級標章，故於綠建築之九項評估指標中，檢討綠化量、基地保水、日常節能、室內環境、水資源及污水垃圾改善等六項指標。
依「綠建築解說與評估手冊」訂定之分級評估方法評定以上綠建築檢討指標之「綠建築評估資料總表」、「分級評估表」、「基本圖說」、「各項指標評估表」評估後，本案分級評估總得分Σrsi≒37.65分(實際得分依標章審查結果)
伍、實施方式及有關費用分攤
一、實施方式
本都市更新事業以「權利變換」方式實施之。
二、有關費用分攤
有關費用分攤，將依都市更新條例第30條規定，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例分擔，以更新後的房地抵付該共同負擔於實施者。
陸、拆遷安置計畫
一、合法建築物之補償與安置
依「臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償及違章建築處理辦法」查定之，本案依補償單價：1、2層樓磚造或加強磚造補償價格為16,460元/㎡，3層樓磚造及加強磚造補償價格為17,170元/㎡。實測面積不足66㎡者，以66㎡計，但拆除面積仍以實測面積作為計算標準。 依上述標準本案合法建物部分預計補償 951.47㎡，預計領回 16,392,427 元，尚需扣除拆除費用。
本案拆遷補償為更新期間租金補貼，分為住宅租金補貼及營業租金捕貼。現住戶拆遷安置補償發放對象為合法建築物所有權人，共34人。共補貼19戶，補償面積為951.47㎡。安置費單價住宅部分依崔媽媽基金會網站98年第三季住宅租金補貼，每坪補貼608元；營業租金部分則每坪補貼1,500元，補助更新工期42月(3.5年)，補貼費用共計 13,687,359 元。
二、其他地上改良物
本案其他土地改良物，含單元內及單元外道路用地上非佔有他人土地之建築改良物、增建等非合法建築物，更新單元範圍內其他土地改良物面積(扣除棚構造建築物)共計954.29 ㎡，更新單元範圍外共計48.78 ㎡，合計為1,003.07㎡。因全為依附合法建築物之增建及頂樓加蓋，因此其拆遷補償標準比照合法建築物拆遷補償標準，共計 17,107,499 元。
三、占有他人土地之舊違章建築物
根據「臺北市都市更新自治條例」第十九條第二項第六款規定，以民國77年8月1日以前興建完成者為限，基地內共有3戶舊違章建築戶。
本案對於舊違章戶之處理採取「現金補償」方式。補償費計算標準以不低於「臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理辦法」之標準。
依據權利變換實施辦法第二十條規定，本案拆遷安置補償費預定於權利變換計畫核定發布日起十五天內發放完畢。逾期未領補償金者得依法辦理提存。
有下列情形之一者，實施者得將金額提存：
(1)應受補償人拒絕受領或不能受領者
(2)應受領補償人所在地不明者。
柒、財務計畫
一、成本說明
相關成本項目編列方式和標準依「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準」提列。
二、更新事業實施經費
預估更新總成本為749,296,945元。
捌、權利變換估價資訊
一、價格日期：98年11月30日。
二、鑑價結果
比較委託宏大、巨秉、麗業等三家專業鑑價機構。三家鑑價機構之鑑價結果，「巨秉不動產估價師聯合事務所」鑑價結果計算之更新前土地總價值及更新後房地總價值最高，補償價值及土地所有權人之應分配價值比例最高，就整體而言對於原土地所有權人之權益最為有利，決定採用「巨秉不動產估價師聯合事務所」之鑑價結果作為權利變換計算之依據。
項目
|
巨秉不動產估價師聯合事務所
|
宏大不動產估價師聯合事務所
|
麗業不動產估價師聯合事務所
|
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更新前土地價值
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土地平均單價
(萬元/坪) |
171
|
165
|
164
|
更新前土地總價(元)
|
514,171,350
|
496,130,250
|
493,123,400
|
|
更新後房地價值
|
地面層平均建坪
單價(元/坪) |
777,526
|
741,697
|
736,341
|
二樓以上平均建坪單價(元/坪)
|
500,135
|
475,620
|
478,893
|
|
車位平均價格
(元/個) |
1,582,031
|
1,448,438
|
1,571,875
|
|
更新後總權利價值(元)
|
1,652,992,367
|
1,568,655,518
|
1,585,452,867
|
|
土地所有權人應分配
權利價值(元) |
903,695,422
|
819,358,573
|
836,155,922
|
|
三、更新前土地權利價值評估結果
本案更新前土地價值計為514,171,350 元。
四、更新後不動產權利價值評估結果
更新後不動產房地總值約15億5,174萬，停車位價值計約1億0125萬元，總價值約16億5299萬元。
玖、選配資訊
一、本案權利變換申請分配期間自民國99年1月14日至99年2月12日止。共計30天。
二、申請分配原則：
(一)欲單獨申請分配，請填具更新後分配位置申請書；若欲與本案其他權利人合併申請分配者，請填具更新後合併分配協議書，並載明各別所有權人之權利範圍。
(二)欲與本案其他權利人合併申請分配者，請填具更新後合併分配協議書，並載明各別所有權人之權利範圍。如台端與其他權利人欲以合併分配方式參與，則合併後之各所有權人於該合併分配單元對應權利範圍之應分配價值合計應大於最小分配單元。
(三)土地所有權人及權利變換關係人可選配單元為一到九樓及車位。
(四)依據更新後應分配價值以及自身能力，在實際分配價值與應分配價值差額最小的情況下進行選配，實際選配後找補以不超過一個分配單元為原則。
(五)更新後應分配價值大於最小分配單元，但未於期限內回覆權利變換意願調查表以及申請分配表，或同位置有兩人以上重複選配時，以公開抽籤方式分配之。公開抽籤之方式、時間、地點將另行通知。
(六)屬於更新後應分配價值未達最小分配單元者，如未於申請分配期間回覆權利變換意願調查表並依照前揭說明二辦理時，將依照都市條例三十一條規定，於市政府核定發布實施權利變換計畫後，依照更新前權利價值扣除應納之土地增值稅、田賦、地價稅及房屋稅後計算並發放補償金。
三、公開抽籤：
(一)未於申請分配期限提出分配位置申請，或同一位置有二人以上申請分配時，已公開抽籤方式辦理。
(二)公開抽籤時間訂於99年3月10日下午2時，地點為樂揚建設股份有限公司會議室(台北市中山區長安東路二段199號8樓)舉行。
拾、實施進度
一、本案目前作業進度已完成產權登記，預計進入『成果備查』階段。
拾壹、法令諮詢
有關更新相關法令規定可參閱『臺北市都市更新處/法令園地』。 http://www.uro.taipei.gov.tw/
拾貳、聯絡方式
一、實施者
樂揚建設股份有限公司
張友璘經理
電話：2778-8255#234
傳真：2711-0017
二、規劃單位
台北再開發規劃股份有限公司
田喬治經理
電話：2703-0058#22
